L'une des questions les plus courantes que se posent les Nord-Américains avant de franchir le pas est simple. Puis-je réellement posséder un bien ici, ou est-ce que je loue seulement à long terme auprès du gouvernement ? La bonne nouvelle, c'est que le Costa Rica offre aux étrangers des droits de propriété solides et sûrs. Ce guide explique ce que vous pouvez posséder, la grande exception à surveiller et comment acheter en toute sécurité.
Les étrangers peuvent-ils vraiment posséder un bien immobilier au Costa Rica ?
Oui. Les étrangers peuvent acheter et posséder un bien immobilier au Costa Rica avec essentiellement les mêmes droits que les citoyens costariciens. Vous n'avez pas besoin d'être résident ou citoyen pour acheter, et aucune autorisation spéciale n'est requise pour la plupart des transactions. Vous pouvez détenir une propriété claire et titrée, vendre quand vous le souhaitez, transmettre le bien à vos héritiers et le louer.
Cette sécurité juridique est l'une des grandes raisons pour lesquelles le Costa Rica a attiré autant de propriétaires expatriés. L'essentiel est d'acheter le bon type de bien et de suivre la procédure appropriée, que nous détaillons ci-dessous.
Qu'est-ce qu'un bien titré, ou en pleine propriété (fee simple) ?
La plupart des biens au Costa Rica sont titrés, souvent décrits comme relevant de la pleine propriété (fee simple), et enregistrés au Registre national, connu sous le nom de Registro Nacional. C'est la référence absolue. Un bien titré vous confère des droits de propriété complets, et le registre est un document public que vous pouvez consulter pour confirmer le propriétaire d'une parcelle, ses limites, sa superficie et toute charge ou hypothèque.
Lorsque vous achetez un terrain titré, votre avocat vérifie le titre au registre, confirme qu'il est libre de charges et enregistre le transfert afin que votre propriété soit officielle et protégée. Pour la plupart des acheteurs de maison, y compris ceux qui construisent dans des communautés comme Harmony Homes près de Curubandé, un bien titré est exactement ce qu'il vous faut.
Qu'est-ce que la zone maritime et pourquoi est-ce important ?
La principale exception à la propriété classique est la zone maritime terrestre, une bande de terre le long de la côte mesurée à partir de la ligne de marée haute. La première portion, la plus proche de l'eau, est publique et ne peut appartenir à personne. La portion suivante est généralement détenue sous forme de concession, ce qui ressemble davantage à un bail à long terme accordé par la municipalité locale qu'à une pleine propriété.
Les règles de concession peuvent limiter la part que les étrangers peuvent détenir, et elles s'accompagnent de leurs propres exigences et renouvellements. Un bien de bord de mer en concession n'est pas la même chose qu'un bien titré, il mérite donc une vigilance accrue et des conseils juridiques d'experts. De nombreux expatriés choisissent simplement un bien titré un peu plus à l'intérieur des terres pour éviter entièrement cette complexité.
Faut-il acheter en votre nom ou par l'intermédiaire d'une société ?
Vous pouvez détenir un bien à titre personnel ou par l'intermédiaire d'une société costaricienne, et les deux sont courants. Une société peut simplifier certaines choses, comme l'ajout de plusieurs propriétaires, la planification successorale et le transfert ultérieur du bien. Elle comporte aussi des obligations et des coûts annuels. La propriété personnelle est plus simple pour une résidence unique.
Il n'y a pas de réponse unique. Le meilleur choix dépend de vos objectifs, de votre situation fiscale dans les deux pays et de vos plans successoraux. Discutez-en avec un avocat costaricien et, idéalement, avec un comptable qui comprend les règles fiscales américaines ou canadiennes.
Comment se déroule le processus d'achat ?
Le processus est ordonné lorsque vous faites appel aux bons professionnels. En gros :
- Vous convenez d'un prix et signez un contrat d'achat, souvent avec un dépôt en entiercement
- Votre avocat effectue une vérification diligente, confirmant le titre au Registre national et vérifiant les charges, les taxes dues et les limites
- Les fonds sont détenus par un service d'entiercement neutre, et non versés directement au vendeur
- Un notaire, qui au Costa Rica est un avocat spécialisé, prépare l'acte de transfert et l'enregistre au registre
Faire appel à un avocat indépendant et agréé qui vous représente, et non le vendeur, ainsi qu'à une société d'entiercement réputée, protège votre argent et votre titre.
Quelles erreurs courantes faut-il éviter ?
Les plus grands risques viennent du fait de sauter des étapes. N'achetez pas sans vérifier le titre au Registre national, et soyez prudent avec les terrains non titrés ou en concession, sauf si vous les comprenez parfaitement. Évitez de remettre l'argent directement à un vendeur au lieu de recourir à l'entiercement, et ne vous fiez jamais uniquement à l'avocat du vendeur. Méfiez-vous des limites floues ou des problèmes de squatteurs sur les terrains ruraux, qu'un relevé topographique et une recherche de titre appropriés révéleront. Prendre ces précautions est ce qui rend l'achat au Costa Rica aussi sûr qu'il devrait l'être.